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楼市库存日趋严重下半年价格下调压力显著增

2019-01-31 07:54:05

楼市库存日趋严重 下半年价格下调压力显着增大

据一专业地产机构透露,渣打银行一项针对二、三线城市房地产开发企业的调查显示,在调控大背景下,部分二、三线城市房地产销量下滑,库存问题日趋严重,今年下半年住房库存很可能继续增加,价格下调压力显着增大。

渣打银行调查显示,目前,35个大城市房屋库存相当3个月销量,这一数据在今年下半年很可能继续增加,预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量,其中,二线城市的库存问题将尤为突出。

一方面库存加大,而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。据有关机构统计数据显示,今年上半年,全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑,其中一线城市成交量环比减少了29.3%,限购范围内的二线城市也减少了23.3%。

然而人们注意到,交易量的明显萎缩并没有是楼市的价格出现显着下降。渣打银行的调查也显示,30家开发商中,只有7家表示过去6个月中,其所在城市的新建住房价格出现下降,10家表示价格持平;二手房方面,半数受访开发商称所在城市房价没有发生变化,8家表示价格上涨1%到10%,只有4家称价格出现适度下降。

延续了过去两年以来的严厉调控,中央各部委及各地方政府纷纷出台了严厉的“限购”和“限贷”政策。但中原集团认为,从目前看房价调控目标尚未达成,下半年政策难言放松。破冰在即,量价交换将是大势所趋。

北京中原近一份京沪广深的存销比表明,北京为14.8,存销比创3年来。即在不新开盘的情况下,市场可售房源可供按照之前半年的平均水准销售近15个月。上海的存量按照上半年的销量情况,需要12.4个月。北京超过上海。而深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等城市形势更不乐观,均已超过15个月。7月初11大重点城市的存货总量达到63.4万套,环比上涨0.9%,存货总量继续创新高。以北京为例,逼近11万套,也创今年高点。相比春节前上涨了近1.5万套,预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用,而促销和降价的幅度也会越来越大,买方市场或将到来。

中原地产认为,市场从量跌到价跌的变化将在三季度趋于明显。价格调整从结构性到普遍性的变化也将在三季度明显。近政策频出,预计3季度房地产的统计数据很可能继续萎缩。一旦占据目前市场主体的二三线城市限购,下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调。预计下调幅度可能超过2成。如果全面执行下半年的销售面积很可能低于4万平米。而库存积压将明显上涨。在住宅供应上涨,而签约下降的双重影响下,下半年全国大部分城市楼市中住宅存销比有可能超过2008年。

政策继续收紧的基调已定,但是房地产业内许多人持观望心态。一是从已经执行限购令的城市看,除京沪广深等城市执行严格,除北京外,其他很多城市执行的力度并不大,比如部分城市只限购部分城区、部分房源、而且大部分的限购条件也仅为一年纳税。再有,全国大部分城市的房价调控指标都根据GDP上涨指标确定,上涨的余地依然很大。显然,实际政策效果取决于各地落实情况。

21世纪不动产分析,相比开发商,地方政府对楼市“限购令”的出台可能更着急。开发商可以采取缓拿地、不拿地的方式应对,而地方政府却不得不卖地。此前审计署的数据显示,2010年底,有78个市级和99个县级政府负有偿还债务的债务率高于100%,分别占两级政府总数的19.9%和3.56%。地方政府的资金链可能比开发商更紧张。目前地方融资平台债务已超10万亿,在地方债务严重的当下,很多地方政府高负债运行。现在土地出让金已成为地方政府依赖的“钱袋子”。土地出让收入普遍占地方财政收入的四成以上,一些地方甚至占到80%以上。而一线城市今年土地收入基本都锐减三成以上,多则达五成。在保障房建设资金的压力下,地方政府大有放松调控的动力。如果限购政策蔓延到更多的二、三线城市,在土地出让金的利益冲动下,中央政府在严格执行房地产调控政策方面,将面临地方政府潜在的反弹要求和监管难度。

今年全国各主要城市房地产市场清淡的格局已被业界普遍认同,但房地产市场中非住宅产品将获投资青睐,也成为今年下半年的看点。2011年上半年与住宅销售消化相反的是,写字楼销售同比增加13%。特别在2011年3月限购令严格执行后,四大城市商品房销售面积中的写字楼占比从15%上升至20%。中原地产预计,随着住宅限购令在全国范围的蔓延,部分资金抽离住宅市场,流入商业地产,将使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。在限购令退出之前,商业地产的政策利好因素仍将存在。陆昀17日北京报道

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